MHADA ची घरे आता श्रीमंतांनाच परवडणारी ! म्हाडाची घरे सर्वसामान्यांच्या आवाक्याबाहेर का गेली ?
मुंबईत घर घेणे दिवसेंदिवस अवघड होत चालले आहे. त्यामुळे म्हाडाच्या घरांना मोठी मागणी असते. मुंबई आणि उपनगरात घरे मिळण्यासाठी म्हाडाच्या लॉटरीकडे सर्वसामान्यांचे लक्ष लागलेले असते. परंतू अलिकडे म्हाडाची घरे देखील महाग होत असल्याने या घरांची मागणी कमी होत चालली आहे. संपूर्ण राज्यात म्हाडाची 12 हजार घरे विक्रीच्या अभावी पडून आहेत. म्हाडा ही खरेतर सरकारी यंत्रणा आहे, तिने जर फायदा कमाविण्यासाठी घरे महाग केली तर सर्वसामान्यांचे घरांचे स्वप्न कसे पूर्ण होणार ? या विषयाचा घेतलेला धांडोळा...
मुंबईतील जमिनीचे गगनाला भिडलेले भाव पाहता मुंबईत घर घेणे हे अशक्य कोटीतील गोष्ट झाली आहे. परंतू म्हाडाच्या घरांच्या किंमती कमी असल्याने मुंबईत घर घेण्याचे स्वप्न काही प्रमाणात पूर्ण होत होते. परंतू गेल्या काहीवर्षांत म्हाडाच्या घरांच्या किंमतीही अवाच्या सवा वाढत चालल्या आहेत. त्यामुळे म्हाडाच्या कोकण मंडळासह इतर मंडळातील म्हाडाची घरे देखील विक्री अभावी पडून असल्याचे चित्र निर्माण झाले आहे. म्हाडाची घरे का महाग होत आहेत ? सर्वसामान्यांना स्वस्तात घरे उपलब्ध करुन देण्याच्या म्हाडाच्या हेतूलाच त्यामुळे बाधा बसत आहे. म्हाडाने घरांच्या किंमती वाजवी ठेवाव्यात त्यात जादा वाढ करु नये अशी मागणी समाजातील तज्ज्ञांनी व्यक्त केली आहे. याविषयाचा घेतलेला आढावा
मुंबईत सोशल हाऊसिंग किंवा परवडणारी घरे ही संकल्पना कधीच नव्हती, इंग्रज वसाहती काळात शहराच्या सुरुवातीच्या काळात उद्योगांसाठी आणि कापड गिरण्यांच्या मजूरांसाठी ब्रिटिश प्रशासनाने मुंबईत चाळ व्यवस्था आणली. 1896-97 मध्ये प्लेगच्या साथीनंतरच सांडपाणी व्यवस्था आणि स्वच्छ घरांच्या समस्यांबद्दल जाग आली. त्यानंतर बॉम्बे इम्प्रूव्हमेंट ट्रस्टची स्थापना झाली, ज्याला परवडणाऱ्या किंवा सामाजिक गृहनिर्माणासाठी सरकारचा पहिला प्रयत्न म्हणून पाहिले जाऊ लागले. परंतू हा प्रयत्न मर्यादित प्रयत्न होता. स्वातंत्र्योत्तर काळानंतर 1991 मध्ये उदारीकरण होईपर्यंत, मुंबई शहरात गुंतवणूक असूनही कामगार वर्गासाठी परवडणारी घरे बांधणीसाठी ठोस प्रयत्न फारसे झाले नाहीत.
म्हाडाला 3 हजार कोटींचा फटका
म्हाडा म्हणजेच महाराष्ट्र गृहनिर्माण व क्षेत्रविकास मंडळाने परवडणारी घरे बांधून ती लॉटरीद्वारे विक्री करण्याची योजना अनेक वर्षे यशस्वीपणे राबविली आहे. गेल्या 7 दशकात मुंबईत 2 लाख तर महाराष्ट्रात 7 लाख परवडणारी घरे म्हाडाने बांधून सर्वसामान्यांचे हक्काच्या घरांचे स्वप्न पूर्ण केले आहे. म्हाडाने विक्रोळीतील कन्नमवार नगरात 10 हजार घरांची वसाहत बांधली आहे. परंतू अलिकडे म्हाडाच्या मुंबई मंडळ वगळता इतर मंडळातील घरांना मागणी नसल्याने ती विक्री अभावी धुळखात पडून आहेत. मुंबई बाहेर राज्यात म्हाडाची 12 हजार घरे विक्री अभावी पडून आहेत. या घरांसाठी अनेकदा लॉटरी काढून देखील या घरांची विक्री होत नसल्याचे दिसून येत आहे. यामुळे म्हाडाला सुमारे 3 हजार कोटींचा फटका बसल्याचे म्हटले जात आहे.
साडे सात कोटीचे म्हाडाचे घर !
सर्वसामान्यांना परवडणाऱ्या दरात घरे मिळावित म्हणून राज्य सरकारने म्हाडा प्राधिकरणाची स्थापना केली होती. म्हाडाने यासाठी मुंबई मंडळाच्या धर्तीवर कोकण, पुणे, नाशिक, अमरावती, नागपूर आणि छत्रपती संभाजीनगर अशी मंडळे निर्माण केली आहेत. या मंडळाच्यावतीने राज्यभरात स्वस्तातील घरे बांधली जात आहेत. यातील मुंबई मंडळ वगळता अन्य मंडळातील घरांना मागणी नसल्याचे गेल्या काही वर्षात लक्षात आले होते. आता तर मुंबईतील ताडदेव सारख्या उच्चभ्रु विभागातील घरांच्या किंमती साडे सात कोटी रुपये ठेवण्यात आल्याने ही अत्यंत महागडे घर घ्यायला कोणीच पुढे आले नसल्याचे उघड झाले होते.
म्हाडा घरे कशी बांधते
म्हाडाच्या दाव्यानुसार म्हाडा उच्च उत्पन्न गटातील घरांच्या विक्रीतून आलेल्या नफ्यातून अत्यल्प आणि अल्प तसेच मध्यम उत्पन्न गटातील घरे कमी दरात विकत असते. त्यामुळे उच्च उत्पन्न गटातील घरे म्हाडा महाग दरात विकत असते. परंतू म्हाडाच्या घराच्या किंमती जवळपास खाजगी बिल्डर्सच्या घरांच्या किंमती एवढ्याच झाल्या आहेत. त्यामुळे सर्वसामान्य लोक म्हाडाची महागडी घरे कशाला घेतील असा प्रश्न निर्माण झाला आहे. एकतर म्हाडाच्या घरांचा दर्जा चांगला नसतो. त्यामुळे एवढे पैसे द्यायचे आणि निकृष्ट बांधकामाचे घर कोण विकत घेणार ? त्यामुळे म्हाडाने जर महाग घरे बनविली तर लोक खाजगी बिल्डर्सची घरेच विकत घेण्यास प्राधान्य देतील असे सर्वसामान्य मुंबईकरांचे मत बनले आहे.
म्हाडाची घरे का पडून ?
एक तर म्हाडाच्या घरांच्या किंमती प्रचंड वाढल्या आहेत. मुंबईतील ताडदेव येथील उच्चभ्रु परिसरातील म्हाडाच्या घराची किंमत म्हाडाने साडे सात कोटी रुपये ठेवली होती. त्यामुळे इतक्या महाग घराकडे लोकांनी पाठ फिरविली. इतका पैसा खर्च करणारे लोक प्रायव्हेट बिल्डर्सची सर्व सुविधा असलेली घरेच विकत घेतील, ते कशाला म्हाडाच्या लॉटरीच्या नादाला लागतील ? असा सरळ प्रश्न आहे. तसेच मुंबई वगळता अन्य मंडळात जसे पुणे आणि इतर ठिकाणी घरे विक्री अभावी तशीच पडून असल्याचे दिसत आहे. त्यास मुख्य कारण म्हणजे अनेक ठिकाणी म्हाडाचे प्रकल्प मुख्य शहरांपासून दूरवर आहेत. तेथे पाणी, रस्ते, दळणवळणाच्या अशा आवश्यक सुविधा उपलब्ध नसल्याने या घरांना मागणी नसल्याचे उघडकीस आले आहे. म्हाडाने आधी रस्ते, पाणी, बाजार, दवाखाने, शाळा अशा सुविधा न पाहाताच इमारतींची रचना केल्याने देखील घरे विक्री अभावी पडून असल्याचे तज्ज्ञांचे म्हणणे आहे.
किती घरे विक्रीवाचून पडून ?
म्हाडाने राज्यभर विक्री न झालेल्या धूळ खात पडलेल्या घरांची पडताळणी केली आहे. त्यानुसार कोकण, पुणे, नाशिक, अमरावती, छत्रपती संभाजीनगर आणि नागपूरमधील 12 हजारांहून अधिक घरे धूळ खात पडून आहेत. या 12 हजारांहून अधिक घरांची विक्री किंमत तीन हजार कोटींहून अधिक आहे. त्यामुळे म्हाडाचे मोठे आर्थिक नुकसान झाले आहे. म्हाडाच्या कोकण मंडळातील विरार-बोळींजमधील दोन हजारांहून अधिक घरे विकली गेलेली नाहीत. मंडळाने दहा हजार घरांचा प्रकल्प तेथे बांधला आहे. परंतू पिण्याच्या पाण्याची सोय नसल्याने येथील घरे विक्री अभावी पडून असल्याचे म्हटले जात आहे.
म्हाडाचे धोरण काय ?
मुंबई आणि राज्यातील महानगरातील वाढते नागरीकरण आणि लोकसंख्येमुळे घरांची मागणी दिवसेदिवस वाढत आहे. त्यामुळे राज्य सरकारने म्हाडा प्राधिकरणाची स्थापना केली होती. म्हाडाच्या मुंबई मंडळाप्रमाणे कोकण मंडळ, पुणे, नाशिक, अमरावती, नागपूर आणि छत्रपती संभाजीनगर अशी मंडळे आहेत. या माध्यमातून राज्यभर परवडणाऱ्या घरांची निर्मिती केली जाते. या घरांना मागणी जास्त असल्याने त्यांची सोडत काढण्यात येते. पूर्वी लॉटरी हाताने काढली जायची. आता अनेक वर्षांपासून मानवी हस्तक्षेपाशिवाय ऑनलाईन सोडत काढली जात आहे. घरांच्या सोडतीनंतर घरांचा ताबा देखील ऑनलाईन पद्धतीने दिला जात आहे. त्यामुळे अत्यल्प आणि अल्प उत्पन्न गटातील नागरिकांना परवडणारी घरे बांधली जात आहेत.
म्हाडाची घरे का स्वस्त हवीत ?
मुंबईतील ताडदेव येथील म्हाडाच्या अलिकडील सोडतील घराची किंमत तब्बल साडे सात कोटी रुपये होती. त्यावेळी बाजारातील खाजगी बिल्डरने उभारलेल्या इमारतीतील फ्लॅटचे भाव देखील याच दराच्या जवळपास होते. म्हाडाची घरे ही सरकारी जमीनीवर उभारली जातात. त्यामुळे म्हाडाला ती जागा विकत घ्यावी लागत नाही. याउलट खाजगी बिल्डर्सना ती जागा विकत घेऊन त्यावर इमारती उभ्या कराव्यात लागतात. त्यामुळे म्हाडाच्या घरांच्या किंमती स्वस्त असायलाच हव्यात. दुसरीकडे म्हाडा इमारत बांधताना रेडीमेड सिमेंट पिलर आणि बॉक्सचे तंत्रज्ञान वापरते. त्यामुळे इमारती कमी खर्चात आणि कमी वेळेत इमारत बांधून होतात. त्यामुळे म्हाडाची घरे खाजगी बिल्डर्सच्या घरांपेक्षा खूपच स्वस्त असायला हव्यात. तरीही जर म्हाडा घरांच्या किंमती वाढवित असेल तर अशा घरांकडे ग्राहक पाठ फिरविणारच असे म्हटले जात आहे.
घरांच्या विक्रीसाठी म्हाडाचे पाऊल
म्हाडाची घरे पडून असल्याने त्यांच्या किंमती कमी करण्याची योजना मागे आखली होती. अतिरिक्त शुल्क, प्रशासकीय शुल्क आणि इतर खर्च कमी करून घरांच्या किंमती घटविण्याची योजना म्हाडाने मागे आखली होती. तसेच ही घरे घाऊक प्रमाणे सरकारी उपक्रमांच्या कर्मचाऱ्यांना निवासस्थान म्हणून विकण्याची योजना आखली आहे. तसेच मार्केटमध्ये घरांची विक्री करणाऱ्या खाजगी संस्थांकडे कमिशनवर ही घरे विकण्याची जबाबदारी देण्यात येणार आहे. यासाठी त्यांना घरांच्या विक्री किंमतीच्या पाच टक्के कमिशन देण्याची म्हाडाची योजना आहे. यामुळे तरी ही घरे विकली जावीत अशी म्हाडाला अपेक्षा आहे.
भूमिपूत्रांचा न्याय हक्क पायदळी तुडविणे सुरु
म्हाडा या गृहनिर्माण महामंडळाची निर्मिति यूएलसी कायदा 1976 अंतर्गत झाली. संपूर्ण मुंबई, ठाणे, कोकण विभागात गरीब आणि मध्यमवर्गीय कामगारांसाठी परवडणाऱ्या घरबांधणीचे मोठे काम 1990 पर्यंत झाले . मात्र शहरी जमीन बिल्डरांनी बळकावली आणि गरीबांऐवजी अन्य बिल्डर समूहाप्रमाणे MHADA देखील धनाढ्यांकरिता घरे बांधत आहे. MHADA ची 2 ते 7 कोटी किंमतीची घरे कुणाला परवडतील ? यावरून सरकारचे बिल्डर आणि धनाढ्य मुंबईकरांकडे लक्ष आहे हे स्पष्ट आहे ! केन्द्रीय मंत्री कराड यांनाही 7 कोटीच्या घराची लॉटरी परवडली नाही तर सामान्य नागरिकांचे काय ? असा सवाल निवारा अभियान, मुंबईचे जनरल सेक्रेटरी विश्वास उटगी यांनी केला आहे.
मोठ्या बिल्डर्ससाठी सरकार कृतीशील
निवारा अभियान मुंबई ही आपली संस्था मुंबई आणि महाराष्ट्र राज्यातील नागरिक आणि कामगार कष्टकरी यांच्या परवडणाऱ्या घरांच्या हक्कांसाठी कार्यरत आहे. ( Urban Land Ceiling act, ULC ACT ) नागरी कमाल जमीन कायद्यांतर्गत आपण सरकारकडे परवडणाऱ्या घरांचा प्रश्न नेला. आपल्याला सरकारने जमिन उपलब्ध करून दिल्यास आपण ‘निवारा अभियान मुंबई’ अंतर्गत सहकारी गृह निर्माण सोसायट्या तयार करून परवडणारी घरे उभी करू शकू ! आम्ही ‘निवारा अभियान मुंबई’ चा दाखल केलेला रिट अर्ज युती सरकारने 1 ऑगस्ट 2019 रोजी प्रसूत केलेल्या जीआरलाच आव्हान देणारा आहे. कोरोना पूर्व काळात दोन वेळा उच्च न्यायालयात हा अर्ज सुनावणीसाठी आला होता. परंतु वेळेअभावी सुनावणी झाली नाही. युती सरकार आणि महाविकास आघाडी सरकार या दोघांची नागरी कमाल जमिन कायदा विषयक आकलन शक्ती एकच आहे ! मोठ्या बिल्डर्ससाठी सरकार कृतीशील आहे. हे फार वाईट आहे. ULC कायद्याची बेकायदेशीरपणे अंमलबजावणी, बड्या बिल्डर्स लॉबीला युएलसीमधील जमिनी व्यापारी नफ्यासाठी देण्याच्या हालचाली बेकायदेशीरपणे सुरू आहेत. सर्व सामान्य नागरिक आणि कामगारांचा अर्थात भूमिपुत्रांचा घरांचा न्याय हक्क पायदळी तुडविणे सुरूच असल्याची टीका निवारा अभियान, मुंबईचे विश्वास उटगी यांनी केली आहे.
